Novas regras do ITBI em Goiânia alteram avaliação de imóveis e ampliam obrigações para empresas

Instrução Normativa nº 8/2026 impede o uso automático de valores de referência, regulamenta a contestação das avaliações e reforça a fiscalização de integralizações de imóveis, holdings e cessões de direitos

A Secretaria Municipal da Fazenda de Goiânia publicou a Instrução Normativa nº 8/2026, que estabelece novos procedimentos para apuração, lançamento, recolhimento e fiscalização do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI. A norma foi editada em 17 de julho de 2026 e alcança transmissões onerosas de imóveis, direitos reais e cessões de direitos de aquisição realizadas no município.

Entre as principais mudanças estão o reconhecimento da presunção de validade do valor declarado pelo contribuinte, o fim da utilização automática de valores de referência como base mínima do imposto e o aumento das obrigações documentais relacionadas às operações societárias.

Valor declarado tem presunção de compatibilidade com o mercado

O valor informado pelo contribuinte na operação passa a ser presumido como compatível com as condições normais de mercado. A Administração Tributária poderá afastar esse valor, mas deverá apresentar decisão motivada, baseada em critérios técnicos individualizados e em elementos concretos relacionados ao imóvel e à negociação.

A rejeição não poderá ser fundamentada exclusivamente em parâmetros genéricos, médias estatísticas ou valores previamente estabelecidos pelo Município. A análise deverá considerar fatores como localização, área, tipologia, padrão construtivo, conservação, destinação e características econômicas específicas do imóvel.

Valores de referência não poderão ser utilizados como piso automático

Os valores de referência mantidos pelo Município poderão ser usados para triagem de operações, seleção de casos e gestão do risco fiscal.

Esses parâmetros, entretanto, não poderão funcionar como base direta ou valor mínimo obrigatório para o cálculo do ITBI. Havendo divergência entre o valor declarado e a estimativa municipal, deverá ser realizada uma avaliação individualizada e devidamente fundamentada.

Contribuinte poderá contestar a avaliação

Caso não concorde com o valor atribuído pelo Município, o contribuinte terá o prazo de 15 dias, contados da ciência da avaliação, para apresentar impugnação administrativa.

O pedido deverá ser acompanhado, entre outros documentos, de contrato ou escritura da operação, fotografias do imóvel e dois laudos técnicos elaborados por profissionais legalmente habilitados.

A apresentação fora do prazo será considerada intempestiva. Caso existam pendências documentais, o contribuinte também terá até 15 dias para regularizá-las, sob pena de encerramento do processo sem análise do mérito.

Alíquota permanece em 2% e pagamento poderá ser parcelado

A alíquota do ITBI em Goiânia permanece em 2% sobre a base de cálculo definida para a operação.

O imposto poderá ser pago em até quatro parcelas mensais e consecutivas. O laudo necessário ao registro imobiliário, contudo, somente será liberado após a quitação integral do tributo. Na prática, o parcelamento não permite que o imóvel seja registrado antes do pagamento de todas as parcelas.

Laudos terão validade de 180 dias

Os laudos de avaliação terão validade de 180 dias, contados da data de emissão. Caso o título não seja registrado dentro desse período, o processo poderá ser arquivado e o contribuinte terá de iniciar novo procedimento para avaliação do imóvel.

O mesmo prazo será aplicado aos laudos de não incidência. Na solicitação de um novo documento, o valor de avaliação poderá ser atualizado para refletir as condições de mercado existentes naquele momento.

Integralização de imóveis terá reconhecimento condicional

Nas operações de integralização de imóveis ao capital social, o reconhecimento da não incidência do ITBI ocorrerá inicialmente com cláusula condicional.

A empresa beneficiada ficará sujeita à fiscalização posterior para verificar sua atividade preponderante. Como regra, o imposto poderá ser exigido quando mais de 50% da receita operacional estiver relacionada à compra e venda, locação, arrendamento mercantil ou cessão de direitos sobre imóveis.

Para empresas com mais de dois anos, a análise poderá considerar as receitas dos dois anos anteriores e dos dois anos posteriores à operação. Para pessoas jurídicas mais recentes, serão avaliados os três primeiros anos seguintes à integralização.

A não incidência também não alcançará a parcela do valor de mercado do imóvel que exceder o montante efetivamente destinado à integralização do capital social.

Holdings familiares exigem atenção jurídica

A instrução normativa estabelece que pessoas jurídicas voltadas ao planejamento familiar sucessório não terão direito ao reconhecimento da não incidência, mesmo de forma condicional.

A restrição atinge diretamente estruturas societárias utilizadas para organização patrimonial e sucessória. Por envolver a interpretação da imunidade tributária prevista constitucionalmente, o dispositivo poderá gerar controvérsias e deve ser analisado de maneira individualizada por profissionais especializados.

Fiscalização poderá alcançar empresas investidas

A Secretaria Municipal da Fazenda ampliou o conjunto de documentos que poderá ser solicitado para comprovar a atividade econômica e a composição das receitas das empresas.

Entre os documentos previstos estão:

• demonstrações contábeis completas;

• balanço patrimonial e demonstração de resultados;

• livros razão e extratos contábeis;

• Escrituração Contábil Digital, quando existente;

• documentos fiscais;

• extratos bancários;

• informações sobre receitas operacionais;

• documentos de sociedades nas quais a empresa possua participação.

  
  

Caso a pessoa jurídica tenha investimentos em outras sociedades, a fiscalização também poderá exigir documentos contábeis e fiscais das empresas investidas. A ausência de documentação suficiente poderá resultar na suspensão do pedido, no indeferimento da não incidência ou no lançamento do imposto com os acréscimos legais.

Cessões de direitos deverão ser comunicadas em até 30 dias

Cedente e cessionário deverão comunicar à Secretaria Municipal da Fazenda qualquer cessão de direitos relacionada a imóvel localizado em Goiânia no prazo de 30 dias após a assinatura do instrumento.

A obrigação existe mesmo quando a cessão não tiver sido registrada em cartório ou estiver formalizada apenas por contrato particular, recibo, termo de transferência ou documento equivalente.

A falta de comunicação poderá resultar em lançamento de ofício, responsabilização solidária pelo imposto e autuação, especialmente quando houver indícios de ocultação da operação.

Notificações poderão exigir resposta em cinco dias úteis

Durante o procedimento de fiscalização, o contribuinte poderá receber notificações com prazo de apenas cinco dias úteis para apresentação de documentos ou esclarecimentos.

As comunicações poderão ser encaminhadas aos endereços eletrônicos informados à Administração Tributária. Por isso, empresas beneficiadas pela não incidência condicional deverão manter atualizados seus endereços, telefones, e-mails e responsáveis pelo acompanhamento do processo.

Qualquer alteração nesses dados deverá ser comunicada ao Município no prazo de 30 dias.

Empresas devem revisar procedimentos imobiliários e societários

A Instrução Normativa nº 8/2026 aumenta a necessidade de organização documental e acompanhamento das operações imobiliárias realizadas em Goiânia.

Empresas envolvidas em aquisição de imóveis, integralização de capital, reorganizações societárias, planejamento sucessório ou cessões de direitos devem revisar seus procedimentos internos, registros contábeis e dados cadastrais.

A análise antecipada da operação pode reduzir riscos de autuações, perda de prazos, questionamentos sobre a base de cálculo e cobrança posterior do imposto.